Ratgeber

Darlehensarten

Um Ihre Finanzierung zu gestalten, bieten wir Ihnen alle gängigen Darlehensvarianten an. Dadurch ist gewährleistet, dass Ihre persönlichen Vorstellungen mit in Ihre Finanzierung einfließen. Ob nun eine niedrige Rate oder eine kurze Laufzeit, unsere Auswahl an Darlehensvarianten ermöglicht eine umfangreiche Gestaltung.

Das Annuitätendarlehen ist eine Darlehensform, bei der die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung hinweg gleich bleibt. Die Rate (Annuität) setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen.
Die kontinuierliche Tilgung verringert den Darlehensbetrag monatlich. Da die Zinsen immer auf den noch offenen Darlehensbetrag berechnet werden, fällt der monatliche Zinsbetrag auch kontinuierlich ab. Das besondere an einer annuitätischen Tilgung ist, dass der Darlehensnehmer eine monatlich fest vereinbarte Rate (Zins + anfängliche Tilgung) zahlen muss. Dadurch wird der Tilgungsanteil mit jeder Rate erhöht und der Zinsanteil verringert. Die Tilgung erhöht sich jeweils um die ersparten Zinsen.
Diese Art der Tilgung bietet dem Darlehensnehmer ein großes Maß an Planbarkeit, da eine gleichbleibende Rate auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt wurde.

Bei Fragen rund um das Thema annuitätische Tilgung / Darlehen, zögern Sie nicht und fragen Ihren Berater bei der HanseHyp.

Unter einem Endfälligen Darlehen versteht man ein Darlehen, welches erst zum Ende der Laufzeit getilgt wird. Während der Zinsbindung zahlt der Darlehensnehmer ausschließlich die auf das Darlehen fälligen Zinsen an das Kreditinstitut. Für diese Form der Baufinanzierung wird ein Tilgungsersatz benötigt, um die erforderliche Summe für die Rückführung des Darlehens bereitzustellen. 

Es gibt verschiedene Möglichkeiten die Tilgung anzusparen:

–    durch einen Bausparvertrag
–    durch eine Kapitallebensversicherung
–    durch eine private Rentenversicherung
–    durch eine Fondsgebundene Lebensversicherung
–    durch verschiedene Investmentprodukte

Es können natürlich auch bereits bestehende Verträge verwendet werden, solange diese von den Kreditinstituten akzeptiert werden. Bei diesen Varianten werden die Ansprüche an das angesparte Kapital dem Kreditinstitut abgetreten. Nach Ende der Laufzeit wird somit das vollständige Darlehen durch diesen Tilgungsersatz abgezahlt.

Der Vorteil bei einer solchen Baufinanzierung besteht darin, dass die erzielten Renditen höher sind als der Zinssatz für das Darlehen. Somit wäre das Darlehen schneller zurückgezahlt und der Darlehensnehmer kann für diese Zeit Zinsen einsparen.

Durch die gleichbleibende Zinsbelastung stellt sich diese Variante für Kapitalanleger steuerlich günstiger dar. Die monatliche Zinsbelastung bleibt über die gesamte Laufzeit gleich, wodurch höherer Werbungskosten entstehen, die steuerlich geltend gemacht werden können.

Bei Fragen zu einem Endfälligen Darlehen bzw. Tilgungsersatzprodukten fragen Sie Ihren Berater bei der HanseHyp.

Bei variablen Darlehen werden die Zinsen nicht wie bei einem klassischen Festzinsdarlehen auf den Zinsbindungszeitraum festgesetzt, sondern den aktuellen Marktbedingungen angepasst. Dies kann sich bei fallenden Zinsen positiv auf die monatliche Belastung auswirken, bei steigenden Zinsen allerdings, wirkt sich die Variabilität des Zinssatzes negativ auf die monatliche Belastung aus. Daher ist gut zu überlegen, ob im Zweifel auch hohe Zins- und Tilgungsbeiträge monatlich bezahlbar sind.
Der Vorteil eines solchen Darlehens ist dann gegeben, wenn die Zinsen absehbar fallen bzw. eine Seitwärtsbewegung machen. Darüber hinaus ist es von Vorteil, ein solches Darlehen bei einer Zwischenfinanzierung zu nutzen. Variable Darlehen sind nämlich jederzeit und kurzfristig zurückzahlbar.
Wenn Sie als Immobilienbesitzer eine neue Immobilie erwerben möchten und Ihr Eigenkapital in der Bestandsimmobilie gebunden ist, dann können Sie über eine Zwischenfinanzierung dieses Eigenkapital vorab einsetzen. Durch den Verkauf der Bestandsimmobilie müssen Sie die Zwischenfinanzierung dann zurückzahlen.

Bei Fragen zu dem variablen Darlehen, fragen Sie gerne Ihre Berater bei der HanseHyp.

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, auf ein bereits bestehendes Darlehen.

Als Beispiel: Sie haben eine Immobilie gekauft und eine Baufinanzierung mit einer Zinsbindung von zehn Jahren abgeschlossen. Bis zur Endung der Zinsbindung sind es angenommen noch drei Jahre und aktuell herrscht ein sehr niedriges Zinsniveau. Um sich die aktuell günstigen Zinskonditionen für Ihre Anschlussfinanzierung zu sichern, können Sie nun ein Forward-Darlehen abschließen. 

Dieses greift exakt zu dem Zeitpunkt, an dem Ihre bestehende Finanzierung ausläuft. Allerdings müssen Sie für die Vorlaufzeit (36 Monate), einen Forwardaufschlag zahlen.
Daher lohnt sich ein solches Darlehen in der Regel nur bei dem Ausblick auf steigende Zinskonditionen. Bei fallenden Zinsen, haben Sie im Zweifel ansonsten einen zu hohen Zinssatz festgelegt, an den Sie für die kommenden Jahre gebunden sind. 

Bei Fragen zum Thema Baufinanzierung, insbesondere zum Forward-Darlehen, zögern Sie nicht und Fragen Ihren Berater bei der HanseHyp.

Das Cap- Darlehen ist ein variables Darlehen, bei welchem eine Zinsobergrenze festgelegt wird. Der Darlehensnehmer hat somit die Sicherheit, dass bei steigenden Zinsen, seine Kosten bis zu einem bestimmten Zinssatz (Cap) abgesichert sind. Für diese Zinsobergrenze zahlt der Darlehensnehmer meist eine hohe Bearbeitungsgebühr bzw. Cap- Prämie (eine Art Versicherungsgebühr). Das Cap-Darlehen kann im Gegensatz zum annuitätischen Darlehen jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung vollständig getilgt werden.

Bei Fragen zum Thema Baufinanzierung, insbesondere zum Cap-Darlehen, zögern Sie nicht und Fragen Ihren Berater bei der HanseHyp.

Tilgungsarten

Durch die Wahl verschiedener Tilgungsmodelle haben Sie die Möglichkeit, die Laufzeit und die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung zu beeinflussen. Gerne beraten wir Sie zu den verschiedenen Tilgungsvarianten und klären Sie über deren Auswirkungen auf:

Wie funktioniert die Tilgungsaussetzung über einen Bausparvertrag?

Bei dem Modell der Tilgungsaussetzung wird ein Darlehen abgeschlossen, in welchem die Tilgung nicht in das Darlehen gezahlt wird (Endfälliges Darlehen). Parallel dazu wird in einem Bausparvertrag die Tilgung angespart.

Die Bausparsumme sollte gleich der Darlehenshöhe sein. Ebenso sollte der Bausparvertrag nach Ablauf der Zinsbindung des Endfälligen Darlehens zuteilungsreif sein. Die Zuteilungsreife, wird je nach Tarif der Bausparkassen erreicht, wenn etwa 30 bis 50 % der Bausparsumme angespart sind. Demnach sollte die Ansparrate im Bausparvertrag (Tilgungshöhe) so geplant sein, dass nach Ablauf der Zinsbindung des Endfälligen Darlehens, der Bausparvertrag ausgezahlt werden kann.

Mit der Auszahlung der Bausparsumme wird nun das Endfällige Darlehen komplett getilgt.

Übrig bleibt nun der Darlehensanteil aus dem Bausparvertrag. Je nachdem wie viel Tilgung angespart worden ist, besteht der Darlehensanteil aus 50 bis 70% der Bausparsumme. Dieser Anteil wird nun als annuitätisches Darlehen abgezahlt.

Nutzen:

Bei Abschluss eines Bausparvertrages sichert man sich schon heute die Anschlussfinanzierung seines endfälligen Darlehens und verlängert seine Zinsbindung zu evtl. günstigen Konditionen.

Oftmals gewähren Banken eine Zinssubvention, wenn ein Bausparvertrag als Tilgungsersatz abgeschlossen wird. Des Weiteren sind bei Bausparverträgen in der Ansparphase Sondereinzahlungen möglich. Ebenso können in der Darlehensphase Sondertilgungen bis zu 100 % der Restschuld gezahlt werden.

 

Um bei einem Bausparvertrag nach 10 bis 15 Jahren die Zuteilungsreife zu erhalten, sollte beachtet werden, dass mit Tilgungsbeiträgen von 2,5 bis 4,5 % zu rechnen ist.

 

Fördermittel

Um ökonomische und ökologische Anreize zu schaffen, vergibt der Staat Fördermittel in Form von vergünstigten Darlehen oder durch Zuschüsse. Dabei gibt es die Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW), welche direkt über den Bund vergeben werden und die Fördermittel der einzelnen Bundesländer.

Die Fördermittel der KFW beantragen Sie nie direkt bei der KFW, sondern beauftragen ein finanzierendes Kreditinstitut mit der Weiterleitung der Anträge an die KFW. Natürlich stehen wir Ihnen hier zur Seite und beraten Sie zu allen bestehenden Fördermöglichkeiten und übernehmen auch die Abwicklung für Sie.

Die einzelnen Bundesländer haben jeweils eine eigene Landesförderstelle. Dort werden die Förderkriterien auf die regionalen Belange angepasst. Anders als bei der KFW müssen sich die Antragsteller bei den Landesförderstellen persönlich vorstellen – entweder vorab zur Beratung oder aber zur Besprechung der Darlehensverträge. Auch hier unterstützen wir Sie gerne und beraten Sie zu den Förderprogrammen der:

Kreditanstalt für Wiederaufbau – KfW

Beste Karten für die eigenen vier Wände und für Sie heißt es schon bald: „Hereinspaziert!“ 

Das KfW-Wohneigentumsprogramm fördert den Kauf bzw. den Bau Ihres Hauses oder Ihrer  Eigentumswohnung mit einem langfristigen, zinsgünstigen Darlehen. 

  • Wer wird gefördert? 

Jede Privatperson, die ihr Wohneigentum selbst nutzen wird. 

  • Was wird gefördert? 

Die Kosten für das Grundstück, die Baukosten und Baunebenkosten, wenn Sie ein Haus bauen. Der  Kaufpreis einschließlich Nebenkosten sowie Kosten für Instandsetzung, Umbau und Modernisierung,  wenn Sie Wohneigentum kaufen.  

  • Zu welchen Bedingungen wird gefördert? 

Wahlweise 5 oder 10 Jahre Zinsbindung bei bis zu 25 Jahren Kreditlaufzeit. 

Mehr Spielraum in den tilgungsfreien Anlaufjahren, das heißt für Sie keine Doppelbelastung aus  Miete und Kredittilgung. Individuelle Eigenleistungen werden berücksichtigt. 

  • Wie und in welchem Umfang wird gefördert? 

Die Förderung umfasst bis zu 100 % der förderfähigen Kosten, maximal 50.000 Euro. 

Stellen Sie Ihren Antrag über die HanseHyp, bevor Sie kaufen oder bauen. Das ist bei der KfW von  elementarer Bedeutung. Der Kauf eines Grundstücks darf dabei aber bis zu 6 Monate zurückliegen. 

Nicht gefördert werden Umschuldungen bestehender Darlehen, Nachfinanzierungen bereits  begonnener oder abgeschlossener Vorhaben sowie vermietete oder gewerblich genutzte Flächen. 

Tilgungsrechner 
Merkblatt
Zinskonditionen

Mit diesem Programm fördert die KfW die Sanierung, den Neubau oder den Kauf eines  Effizienzhauses. 

  1. Bau und Kauf eines neuen Effizienzhauses 

Die KfW fördert den Bau oder den Kauf eines neuen Hauses oder einer Eigentumswohnung,  sofern die Immobilie die Anforderungen an ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse  erfüllt. Erforderlich hierfür ist unter anderem das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“.  

Der mögliche Kreditbetrag beläuft sich auf max. 120.000,00 EUR pro Wohneinheit. Zusätzlich  kann ein Tilgungszuschuss in Höhe von 5 % beantragt werden. 

Zudem werden die notwendige Fachplanung und die Baubegleitung in Form eines Kredits sowie einem Tilgungszuschuss von der KfW gefördert. Voraussetzung ist die Beauftragung  eines Energieeffizienz-Experten/in.  

  1. Gebäudesanierung zum Effizienzhaus 

Gefördert werden alle energetischen Maßnahmen, die zu einer Effizienzhaus-Klasse 85 oder  besser führen. Förderfähig sind auch die Baunebenkosten und Wiederherstellungskosten. Für  das Erreichen einer neuen Energieeffizienzhaus-Klasse, gewährt die KfW einen Kreditbetrag  von maximal 120.000,00 EUR. Sofern die Anforderungen für ein Effizienzhaus mit  erneuerbaren Energien erfüllt werden, kann ein Kreditbetrag von 150.000,00 EUR beantragt  werden.  

Auch hier fördert die KfW die notwenige Fachplanung und Baubegleitung durch einen Kredit  mit Tilgungszuschuss.  

Bei Fragen zu den Programmen der KfW und den Tilgungszuschüssen, stehen wir sehr gern  zur Verfügung.  

Diese Zuschussvariante der KfW wurde zum 27.07.2022 eingestellt.  

Geplante Einzelmaßnahmen (wie der Austausch der Heizungsanlage), die vom Staat bezuschusst werden, können nur noch über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt  werden. 

Schreiben Sie uns gerne

Haben Sie Fragen, Anregungen oder wünschen einen persönlichen Beratungstermin?
Dann kontaktieren Sie uns gerne.